Koliko vas bo stala prodaja nepremičnine? Odgovor ni tako enostaven, kot si mislite.
Večina prodajalcev pride s prepričanjem, da prodaja nepremičnine pomeni: kupec plača ceno, denar pride na račun, zgodba zaključena. Nato skupaj odpremo zakonodajo, zemljiško knjigo, bančni izpisek in slika postane bistveno bolj zapletena. Ni me strah tega povedati na glas: “prodaja nepremičnine ima stranske stroške, ki jih večina prodajalcev pred podpisom sploh ne pozna. In ravno nevednost je tista, ki ljudi stane največ.”
Davek na promet nepremični = 2 % z odtenki
Ko se pri nas proda starejša nepremičnina torej taka, pri kateri se DDV ne obračuna, država zaračuna davek na promet nepremičnin v višini 2 % od pogodbene vrednosti.
Zveni preprosto. Pa je?
Osnova za odmero ni nujno cena, ki sta se jo dogovorila kupec in prodajalec. Davčni organ opravi lastno oceno vrednosti nepremičnine, in če je cena prenizka, odmeri davek od višje vrednosti. To pomeni, da prodajalec, ki sklene posel pod tržno vrednostjo, ni nujno na varni strani, ne davčno in ne pravno.
Davek na kapitalski dobiček, ko prodajate nepremičnino, ki ni vaš dom
Tukaj postane zgodba še bolj zapletena.
Kapitalski dobiček se plača, ko prodate nepremičnino z dobičkom torej za več, kot ste jo pridobili. Stopnja znaša 25 % in se z leti posedovanja postopoma znižuje. Po 15 letih lastništva je davka konec. Toda od kod štejemo teh 15 let? Kdaj je bila nepremičnina “pridobljena”? Po kateri vrednosti? Kaj se zgodi, če ste jo podedovali? Kaj, če ste vanjo vlagali in imate dokumentacijo o stroških? Vsak od teh odgovorov direktno vpliva na to, koliko boste plačali. In pri napačnem izračunu je razlika lahko občutna.
Obvezna dokumentacija je tisto, kar prodajalci pogosto spregledajo
Pred prodajo mora biti nepremičnina dokumentacijsko urejena. To pomeni energetsko izkaznico, ki jo mora imeti vsaka nepremičnina, ki se oglaša ali prodaja. Pomeni preveritev stanja v zemljiški knjigi ali obstajajo hipoteke, zaznambe ali predznаmbe, ki jih je treba urediti pred sklenitvijo posla. Pomeni preveritev, ali je nepremičnina etažirana, ali je vpis lastništva skladen z dejanskim stanjem.
Vsaka od teh točk je potencialni zastoj v postopku. Nekatere se uredijo v tednih, druge v mesecih in dobro je, da to veste pred začetkom, ne med njim.
Notar, overitve, potrdila
Prodajna pogodba mora biti pri nas overjena pri notarju. Stroški notarja se obračunajo po tarifi glede na vrednost posla. Poleg tega pridejo potrdila o namenski rabi zemljišča, morebitna soglasja solastnikov, bančna koordinacija pri nepremičninah z bremeni.
Vse to je izvedljivo, a vsak korak zahteva čas, dokumentacijo in poznavanje postopka.
Zakaj vsak primer ni enak
Vsaka prodaja ima svojo zgodovino. Nepremičnina, ki so jo starši gradili postopoma in je delno vpisana, delno pa ne. Nepremičnina, ki je šla skozi dedovanje pred dvema desetletjema. Nepremičnina s hipoteko dveh bank in dvema lastnikoma, ki ne živita skupaj.
Vsakič je vprašanje “koliko me bo stala prodaja?” drugačno. In na to vprašanje se ne da odgovoriti z enim samim zneskom, ne da bi poznali vašo situacijo.
Nevromarketing nas uči, zakaj kompleksnost zahteva jasno glavo. Naši možgani ne marajo negotovosti. Ko ne poznamo vseh stroškov vnaprej, pogosto ali podcenimo tveganje ali preprosto upamo, da bo šlo gladko. Oba odziva sta človeška, a nobeden ni strategija. Informirana odločitev ni nujno lažja. Je pa boljša. In prav to je namen tega članka, ne da bi vas prestrašil, ampak da bi vedeli, kaj vas čaka, preden naredite prvi korak.
Imate vprašanje o svojem konkretnem primeru? Pokličite ali pišite, za brezplačen pogovor.
