Prodaja nepremičnine v solastništvu: kdo plača koliko davka, ko delež ni 50/50?
Skoraj nobena prodaja ni tako preprosta, kot se zdi na prvi pogled, še posebej, ko je lastnikov več kot en. In ko deleži niso enaki, se marsikdo vpraša: ali solastnik z manjšim deležem plača manj davka? In kaj se zgodi, če je eden od njiju vlagal v prenovo, drugi pa ne?
Kratek odgovor: da, davek se obračuna vsakemu solastniku posebej, glede na njegov delež, a pot do končnega zneska ima nekaj podrobnosti, ki jih velja poznati vnaprej.
Vsak solastnik je svoj davčni zavezanec
Pri prodaji nepremičnine, ki je v solastništvu, davčna obveznost ni skupna, je individualna. To pomeni, da vsak solastnik vloži svojo napoved za odmero dohodnine od dobička od odsvojitve nepremičnine (znano tudi kot napoved DOHKAP), ločeno od drugih solastnikov, in sicer sorazmerno s svojim lastniškim deležem.
Če je torej razmerje med solastnikoma 80 % in 20 %, se tudi celotna kupnina, vsi stroški in končni dobiček delijo v enakem razmerju 80/20. Vsak nato na svoj delež obračuna davek po svoji lastni davčni stopnji, ki je odvisna od tega, kako dolgo je nepremičnino imel v lasti.
Doba lastništva šteje za vsakega posebej
Davčna stopnja pri dobičku iz kapitala se znižuje z leti lastništva:
- do 5 let lastništva: 25 %
- od 5 do 10 let: 20 %
- od 10 do 15 let: 15 %
- nad 15 let: 0 %
Tu se skriva pogosta past: če sta solastnika nepremičnino pridobila v različnih trenutkih (na primer eden podedoval delež pred desetimi leti, drugi kupil svojega pred tremi), se jima dobno obdobje šteje ločeno, kar pomeni, da lahko končata s povsem različno davčno stopnjo, čeprav prodajata isto nepremičnino istega dne.
Stroški prenove: všteva se samo tistemu, ki jih je plačal
Eden najpogosteje spregledanih detajlov je obravnava vlaganj v nepremičnino, na primer stroškov prenove. Ti stroški znižujejo davčno osnovo, torej znesek, od katerega se plača davek. A pri solastništvu velja pomembno pravilo: strošek prenove lahko v svoji napovedi uveljavlja samo tisti solastnik, na čigar ime se glasi račun.
Če je torej račun za prenovo izdan samo na enega od solastnikov, drugi te olajšave ne more koristiti, ne glede na to, kako sta si med seboj dejansko delila strošek. Zato je priporočljivo, da si solastniki že pred večjimi vlaganji uredijo dokumentacijo tako, da odraža dejansko stanje in ne ustvarja neprijetnih presenečenj ob prodaji.
Kaj to pomeni v praksi
Predstavljajte si primer: solastnika prodajata nepremičnino v razmerju 80/20. Tisti z večjim deležem jo je podedoval pred 12 leti, tisti z manjšim pa je svoj delež pridobil pred štirimi leti. Poleg tega je prenovo v celoti plačal in imel na svoje ime solastnik z manjšim deležem.
Rezultat: vsak od njiju vloži svojo napoved, vsak plača davek po svoji stopnji (15 % oziroma 25 %), in olajšavo za prenovo lahko uveljavi samo tisti, ki je prenovo dejansko plačal in ima za to račun. Brez skrbne priprave dokumentacije bi lahko eden od solastnikov plačal bistveno več davka, kot bi moral.
Zakaj je to pomembno vedeti pred prodajo, ne med njo
Davčna napoved se vlaga po sklenjeni pogodbi, a odločitve, ki vplivajo na njeno višino, kako so urejeni računi, kdaj je kdo pridobil svoj delež, kako je razmerje dokumentirano v zemljiški knjigi je treba urediti pred prodajo. Ko je pogodba že podpisana, je marsikaj prepozno popraviti.
Zato pri vsakem solastniškem primeru priporočam, da se davčni vidik preveri vzporedno s pripravo prodajne dokumentacije, ne šele na koncu procesa.
Nevromarketing nas uči, da izgubo občutimo veliko močneje kot enako velik dobiček. Pri prodaji nepremičnine to ni le teorija: v zgornjem primeru bi napačno dokumentiran datum pridobitve deleža solastnika pomenil razliko med 15-odstotno in 25-odstotno davčno stopnjo. Pri prodaji za 150.000 € je to nekaj tisoč evrov, ki jih po oddani napovedi ni več mogoče dobiti nazaj. Prava priprava se zato ne začne pri podpisu pogodbe, ampak veliko prej, ko je datume in račune še mogoče urediti tako, kot dejansko so.
Če prodajate nepremičnino v solastništvu in vas zanima, kako bi se davčna obveznost izračunala v vašem konkretnem primeru, mi pišite in skupaj pregledava lastniško strukturo, datume pridobitve in dokumentacijo, še preden greste v prodajo.
