Predkupna pravica pri prodaji kmetijskih zemljišč: kaj morate vedeti, preden prodate njivo v Pomurju ali Prlekiji

V Pomurju in Prlekiji je kmetijska zemlja del identitete. Vsaka družina jo ima, marsikatera parcela pa se je iz roda v rod prenašala, ne da bi kdo pomislil na papirje. Ko pa pride trenutek prodaje, se hitro izkaže, da njiva ali travnik nista kot stanovanje. Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) v postopek vgradi predkupno pravico in kdor tega ne pozna, lahko izgubi mesece časa ali, še huje, kupca.

Kaj sploh je predkupna pravica po ZKZ

Predkupna pravica pomeni, da prodajalec kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije ne sme prosto prodati komurkoli po svoji izbiri. Zakon določa vrstni red oseb, ki imajo prednostno pravico do nakupa in ta vrstni red je treba spoštovati, sicer pravni posel ne bo odobren.

To ni administrativna formalnost, ki jo je mogoče preskočiti. Upravna enota preveri vrstni red pred vsako odobritvijo pravnega posla, notar pa pogodbe brez ustreznega postopka praviloma ne bo overil.

Vrstni red upravičencev

Zakon (23. člen ZKZ) določa jasno hierarhijo, po kateri se predkupna pravica uveljavlja:

1. Solastnik kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije.
2. Prejšnji lastnik, ki je bil s tega zemljišča razlaščen ali ga je prodal za potrebe razlastitve (odstop od splošnega vrstnega reda po 23. členu) ima prednost pri ponovnem nakupu, če ga upravna enota kasneje ponudi v prodajo, razen če prednost uveljavlja solastnik.
3. Zakupnik zemljišča, oseba, ki je najmanj zadnja tri leta uveljavljala ukrepe kmetijske politike na tem zemljišču (23.a člen ZKZ).
4. Kmet mejaš, oseba s statusom kmeta, katere zemljišče meji na zemljišče, ki je naprodaj.
5. Kmet, ki mu je zemljišče, gozd ali kmetija potrebna za zaokrožitev domačije.
6. Kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik, ki mu je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oz. gozdarske dejavnosti.
7. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo.

V praksi to pomeni: če imate solastnika na parceli, ki je ne želi kupiti, mora ta najprej pisno odpovedati svojo pravico, preden lahko zemljišče ponudite naprej po vrstnem redu.

Kako poteka postopek v praksi

Postopek se ne začne pri notarju, temveč na upravni enoti, na območju katere leži pretežni del zemljišč, za Pomurje in Prlekijo je to najpogosteje UE Ljutomer, UE Murska Sobota ali UE Gornja Radgona, odvisno od katastrske občine. Prodajalec vloži ponudbo za prodajo (20. člen ZKZ).

Ponudba se objavi na oglasni deski upravne enote in na državnem portalu eUprava. Kupec oz. upravičenec mora prodajalcu in upravni enoti poslati pisno izjavo o sprejemu ponudbe v roku 15 dni od dneva objave (21. člen ZKZ).

Če v 15 dneh nihče ne sprejme ponudbe, mora prodajalec, če še vedno želi prodati, ponudbo ponoviti. Šele po izteku roka brez sprejema lahko sklene pogodbo s kupcem po lastni izbiri, tudi če ta ni na seznamu upravičencev.

Če ponudbo sprejme upravičenec, se šteje, da je bila s samim sprejemom sklenjena prodajna pogodba, pod odložnim pogojem odobritve upravne enote. Prodajalec je nanjo vezan in ne more prodati nekomu drugemu, tudi ne prvotno dogovorjenemu kupcu, če ta pravočasno ni oddal izjave o sprejemu. Če ponudbo sprejme več oseb, ima prednost tista z boljšim vrstnim redom po 23. členu ZKZ.

Kaj to pomeni za vas kot prodajalca

Za lastnike v Pomurju in Prlekiji je najpogostejša napaka ta, da postopek podcenijo v časovnici. Petnajst dni za sprejem ponudbe je zakonski rok, a k temu je treba prišteti čas priprave vloge, morebitno ponavljanje objave, če se prvič nihče ne javi, in čas obravnave na upravni enoti. Realno gre pogosto za mesec ali več, še posebej če je zemljišče v solastnini več oseb, od katerih nekatere živijo v tujini ali niso lahko dosegljive.

Druga pogosta past je cena. Pogodba mora biti v predmetu in ceni enaka prodajalčevi ponudbi, upravna enota ne bo odobrila pogodbe, kjer je navedena drugačna cena ali druge parcele, kot so bile v ponudbi. Če se s kupcem dogovorite prehitro in prenizko, je to isto ceno mogoče, da bo moral prodajalec ponuditi tudi upravičencu, tudi če bi z nekoliko daljšega čakanja dosegel boljšo ponudbo.

Tretja stvar, ki jo v Pomurju pogosto spregledamo: zakupne pogodbe. Če je nekdo obdeloval vašo zemljo tri leta ali več in v tem času uveljavljal ukrepe kmetijske politike, ima zakupno predkupno pravico, tudi če pisne pogodbe nikoli ni bilo, dovolj je dejansko stanje, ki ga je mogoče dokazati.

Kje se ZKZ postopek prepleta z DPN

Ko je predkupna pravica razrešena in je pogodba sklenjena, sledi še napoved za odmero davka na promet nepremičnin (DPN), to je ločen postopek na FURS-u, ki ga ZKZ postopek ne nadomešča.

Kako lahko pomaga posrednik

Pri prodaji kmetijskega zemljišča v Pomurju ali Prlekiji je največja vrednost posrednika prav v poznavanju tega postopka od pravilne priprave vloge na upravno enoto, preverjanja solastniških in zakupnih razmerij, do usklajevanja časovnice s kupcem, ki mora razumeti, da 15-dnevni rok ni nekaj, kar se da pospešiti.

Ta članek je informativne narave in ne predstavlja pravnega ali davčnega svetovanja. Za konkretno oceno vašega primera se posvetujte s pooblaščenim posrednikom ali pravnim strokovnjakom.

Prodajate kmetijsko zemljišče v Pomurju ali Prlekiji?

Postopek po ZKZ ima svoje roke, svoj vrstni red in svoje pasti in vsaka napaka vas lahko stane tednov ali celo izgube kupca. Pri WIN ESTATE poznamo posebnosti tega postopka in vam pomagamo od prve vloge na upravno enoto do vpisa v zemljiško knjigo.

Pokličite ali pišite za brezplačen pogovor o vaši nepremičnini.