Legalizacija stare hiše v Pomurju: kaj prinaša 150. člen GZ-1
Skoraj vsak drugi klic, ki ga dobim v zvezi s starejšo hišo v Pomurju ali Prlekiji, se konča z isto povedjo: “Gradbenega dovoljenja nimamo, hiša je stara…” In v resnici legalizacija stare hiše ni tako zapletena, kot mislite, če veste kam po odgovor.
Novela GZ-1B in gradbeno dovoljenje za staro hišo
15. oktobra 2025 je začela veljati novela Gradbenega zakona, GZ-1B. Ena od njenih ključnih sprememb se dotika prav vas, če prodajate ali kupujete starejšo hišo v naši regiji: spremenjen 150. člen GZ-1 širi in natančneje ureja domnevo izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja za objekte, pri katerih papirjev preprosto ni več, ne zato ker jih ni bilo, temveč ker so se izgubili z leti, selitvami arhivov ali menjavo lastnikov.
Zakonodajalec je to spremembo utemeljil preprosto: leta 1995 je država prevzela pristojnost izdaje gradbenih dovoljenj od občin, arhivi pa se takrat niso v celoti prenesli. Za marsikatero hišo iz tistega obdobja danes formalno ne obstaja dokaz, čeprav je bila zgrajena povsem v skladu s takratnimi predpisi.
Za katere hiše velja domneva gradbenega dovoljenja?
Po noveli GZ-1B ločimo dve ravni:
Domneva po samem zakonu, velja za:
- objekte, zgrajene pred 31. decembrom 1967,
- enostanovanjske stavbe z gradbenim dovoljenjem, zgrajene pred 1. januarjem 2003,
- objekte gospodarske javne infrastrukture, obrambe, zaščite in reševanja, zgrajene pred 25. junijem 1991.
Širša varovalka za vse ostalo: objekt ali del objekta, zgrajen pred 1. januarjem 1995, se šteje za legalnega in se ga sme uporabljati, če iz razpoložljivih dokazov izhaja, da je bilo dovoljenje dejansko pridobljeno, čeprav ga danes ni mogoče predložiti.
Domneva ni isto kot odločba
Tu se skriva razlika, ki je največkrat spregledana in tista, ki v praksi odloča, ali bo posel sploh mogoč.
Zakonska domneva velja “sama po sebi” hiša je pravno gledano legalna, tudi če nikoli ne stopite na upravno enoto. A za prodajo nepremičnine, zlasti če kupec najema posojilo, to ne zadostuje. Banke in notarji od pravno neurejene nepremičnine praviloma zahtevajo formalno, pravnomočno odločbo o domnevi izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja, dokument, ki ga izda upravna enota na podlagi vaše vloge, ne zakonska domneva sama.
Drugače povedano: pravno ste morda že “urejeni”, a dokler tega ne potrdi odločba UE, tega dejansko ne morete dokazati kupcu, banki ali notarju. Zato tega ne odlašam do zadnjega, preverim in sprožim postopek, še preden se pojavi zainteresiran kupec.
Pogoji za pridobitev odločbe po 150. členu GZ-1
- Starost objekta: da je bil v celoti zgrajen pred mejnim datumom.
- Nespremenjenost: da se tlorisni in višinski gabariti, lega ter namembnost objekta od takrat niso bistveno spremenili. Kasnejši prizidki, nadzidave brez dovoljenja lahko domnevo onemogočijo za del objekta, tudi če je osnovna hiša stara.
- Evidentiranost: da je objekt vpisan v kataster nepremičnin.
- Uporabnost: da objekt ni ruševina.
Kako dokazati starost hiše?
V praksi zadostujejo posredni dokazi:
- zračni posnetki (za obdobje okoli 1967 obstajajo arhivski ortofoto posnetki GURS),
- stari tlorisi ali gradbeni načrti, če so ohranjeni,
- podatki geodetske uprave,
- pričevanja sosedov ali prejšnjih lastnikov,
- stare fotografije objekta.
Zakon izrecno določa, da zadostuje dokazovanje z verjetnostjo, ne z absolutno gotovostjo. Uradna oseba na upravni enoti presoja na podlagi prepričljivosti razpoložljivih dokazov, ne pričakuje se, da boste po skoraj šestdesetih letih predložili originalno gradbeno dovoljenje.
Kaj legalizacija pomeni za prodajo nepremičnine
Preden nepremičnino ponudim na trgu, vedno preverim:
- ali hišo lahko uvrstimo pod domnevo po 150. členu ali potrebuje ločen postopek legalizacije,
- ali je objekt vpisan v kataster nepremičnin,
- ali so bili na hiši kasneje izvedeni posegi, ki bi lahko domnevo omajali,
- in ključno ali je odločba UE dejansko pridobljena, ne le, da bi bila teoretično mogoča.
Neurejen status pomeni počasnejšo prodajo, nižjo ceno ali odpadle kupce tik pred podpisom. Zato to preverim, preden sploh oblikujem ceno, ne šele, ko se pojavi zainteresiran kupec.
Kaj ločiti od 150. člena: legalizacija objektov daljšega obstoja
Ločeno od domneve po 150. členu obstaja tudi redna legalizacija objektov daljšega obstoja po 146. členu GZ-1, namenjena hišam, zgrajenim pred letom 2005 brez dovoljenja. Ta postopek je bil od decembra 2023 zaradi ustavne presoje začasno zadržan na upravnih enotah. Če vaša hiša ne spada pod domnevo iz 150. člena, je smiselno pred vsako odločitvijo preveriti trenutno stanje tega postopka, se namreč spreminja.
Ta članek je informativne narave in ne nadomešča pravnega mnenja. Za oceno konkretnega objekta priporočam preverbo pri pristojni upravni enoti ali pooblaščenem strokovnjaku s področja graditve.
Neuromarketing nas uči, da prodajalci, ki nimajo urejenih papirjev, pogosto čakajo predolgo v prepričanju, da bo problem večji, kot v resnici je. V devetih od desetih primerov je rešitev veliko bližje, kot si mislite.
Kontaktirajte me in skupaj preverimo vašo nepremičnino. Brez obveznosti.
